九游会俱乐部:【热盘】保利外滩启PARK77售楼处 保利外滩启PARK77：特惠登场!

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  【晓萍实地探盘】新政风口下的内环稀缺款！保利外滩启PARK77：顶豪装标+创新户型，值得抢吗？

  上海楼市新政一落地，整个购房圈彻底沸腾了！单身可买外环内、外环外取消套数限制，直接点燃了改善族的入市热情，尤其是内环核心的优质房源，瞬间成了“香饽饽”。而在这波热潮中，保利外滩启PARK77凭借内环稀缺区位、270°全景舱创新户型、嘉格纳顶豪装标，刚开放实景样板间就被挤爆，后台粉丝提问直接刷屏。

  “晓萍，新政下买内环，保利外滩启PARK77是不是最优解？”“100㎡能享120㎡的空间体验，真有这么神？”“顶豪装标+江浦公园景观，这个配置在内环8万+价位段少见吧？”

  带着这些大家最关心的问题，我第一时间奔赴项目实景样板间和地块现场。今天这篇2000字+的深度探盘，就结合上海楼市新政背景，从区位价值、产品力、户型设计、市场竞争力四个核心维度，给大家做一次全面且客观的测评，聊聊这个“内环稀缺品质标杆”到底值不值得入手。

  先抛核心结论：新政放宽限购后，内环优质房源的稀缺性进一步凸显，保利外滩启PARK77凭借不可复制的内环区位、超越同价位的产品力和空间红利，是新政下改善族进驻内环的优质选择；但项目周边界面提升进度、户型细节适配性，需要结合个人需求仔细考量。接下来，我们一步步拆解。

  新政之下，“内环”二字的含金量再创新高。对于购房者来说，内环意味着成熟的配套、便捷的通勤和稳定的资产价值，而保利外滩启PARK77的区位，恰好踩中了内环改善的核心需求点——稀缺性+实用性。

  先看通勤，这是内环改善的硬通货。我从项目地块步行实测到地铁8号线分钟，直线米，属于标准的“地铁盘”。8号线作为贯穿上海南北的黄金线路，能直达人民广场、陆家嘴、新天地等核心商圈，换乘1、2、4、10等多条线路也十分便捷。更关键的是，项目紧邻内环高架，自驾出行同样高效——自驾10分钟可达陆家嘴商务区，15分钟衔接静安寺、徐汇滨江等核心区域，不管是依赖公共交通还是自驾的改善家庭，通勤需求都能轻松满足。

  再看生态稀缺性，这是项目的一大亮点。项目紧邻约3.5万方的江浦公园，步行3分钟就能直达公园入口，真正的完成“推窗见绿，出门入园”。要知道，在寸土寸金的内环内，成片的城市公园资源极其稀缺，江浦公园就像项目的“私属后花园”，茶余饭后带着家人散步、遛娃，周末在公园露营、慢跑，能极大提升居住幸福感。我实地逛了一圈江浦公园，植被覆盖率高，环境整洁，还有休闲步道和健身区域，是难得的城市生态秘境。

  配套方面，项目的“即享性”拉满。商业配套上，步行10分钟范围内有紫荆广场、宝地广场等大型商业综合体，涵盖了高端餐饮、亲子娱乐、日常商超等全业态，日常购物、聚餐完全不用愁；若需要更优质的商业资源，自驾15分钟就能到达陆家嘴正大广场、南京东路步行街，享受国际化的商业体验。教育方面，周边有上海市杨浦区江浦中学、民办阳浦小学等优质学校，教育资源丰富（具体学区划分以官方公示为准）。医疗方面，距离上海市第一人民医院（北院区）约2公里，自驾5分钟可达，优质医疗资源触手可及，为家人健康保驾护航。

  客观来说，项目的区位也有必须要格外注意的地方：目前项目周边还有部分老旧小区和沿街商铺，整体界面有待提升；另外，紧邻内环高架的部分楼栋，可能会受到一定的噪音影响。不过，随着上海城市更新的推进，周边界面大概率会逐步改善；而项目采用的断桥铝+中空LOW-E玻璃，也能有效隔绝噪音，降低对居住体验的影响。

  我的个人自己的观点：新政之下，内环房源的稀缺性愈发凸显，保利外滩启PARK77的区位优势不仅在于通勤和配套的成熟度，更在于江浦公园带来的生态稀缺性。对于想在新政下进驻内环的改善族来说，这个区位既能满足当下的居住需求，又能保障资产的稳定性，是项目最核心的竞争力之一。

  如果说区位是保利外滩启PARK77的“底气”，那么产品力就是它在新政热潮中脱颖而出的“核心武器”。作为保利发展“外滩”系列的力作，项目在装标、户型设计上的创新，完全超越了同价位段的中等水准，甚至达到了顶豪项目的配置标准。我从装标、景观设计、细节配置三个方面，给大家做详细测评。

  精装标准是改善族选房的核心考量因素，而保利外滩启PARK77的装标，堪称内环8万+价位段的“天花板”。我在实景样板间里逐一核实了装标清单，每一个细节都尽显诚意。

  厨房是项目的装标亮点之一，配备了全套嘉格纳厨电，包括燃气灶、烤箱、蒸箱、洗碗机等。要知道，嘉格纳作为德系顶豪厨电品牌，通常只出现在千万级以上的豪宅项目中，在100-137㎡的改善户型中配备全套嘉格纳，在前滩、徐汇滨江等热门板块都十分罕见。更惊喜的是，项目还配备了科勒美妆冰箱，专门为女主人设计，能妥善存放护肤品、化妆品，这个配置在同价位项目中基本上没有，细节感拉满。

  卫生间的装标同样不含糊，采用科勒的恒温花洒、智能马桶和岩板台盆，都是国际一线卫浴品牌。台盆下方做了悬空设计，不仅方便清洁，还增加了收纳空间；镜柜采用防雾设计，还内置了照明和收纳功能，兼顾美观与实用性。值得一提的是，卫生间的地面采用了防滑岩板，淋浴区做了排水坡度设计，能有很大效果预防积水，从细节处保障居住安全。

  除了厨卫，全屋的细节配置也很用心。全屋采用实木复合地板，脚感舒适；窗户采用断桥铝+中空LOW-E玻璃，隔音、隔热效果极佳（我在样板间里特意测试了一下，关闭窗户后，外界的噪音基本听不到）；全屋配备了新风系统、中央空调和地暖，形成“恒温、恒湿、恒净”的舒适居住环境，适配上海四季分明的气候特点。

  客观评价：保利外滩启PARK77的顶豪装标，在同价位段的内环改善项目中属于“降维打击”。没有用“品牌待定”“同等档次品牌”这类模糊表述，全部是明确的一线顶奢品牌，而且细节设计真正从居住者的实际的需求出发，能看出保利对产品力的极致追求。这一点，是项目吸引改善族的核心加分项。

  项目的景观设计核心是“270°全景舱”，这也是我这次探盘最感兴趣的部分。简单来说，是通过大面积的全景落地窗和转角飘窗设计，将江浦公园的3.5万方景观引入室内，让业主在客厅、卧室就能欣赏到公园美景。

  我在实景样板间的270°全景舱区域感受了一下，确实非常震撼。客厅的转角落地窗面积达到了约8㎡，视野毫无遮挡，江浦公园的绿树、草坪尽收眼底，就像把家安在了公园里。尤其是在阳光充足的下午，阳光透过落地窗洒进室内，整体空间明亮又通透，居住幸福感极强。更关键的是，270°的视野设计还能增加室内的采光面，让户型的通透性更好，避免了传统改善户型“暗间”的问题。

  除了室内的全景舱设计，项目的社区景观也很有特色。采用“公园式社区”的设计理念，将江浦公园的景观与社区内部景观无缝衔接，打造出“入户即入园”的居住体验。社区内部规划了休闲步道、亲子游乐区、邻里交流区等多个功能区域，还种植了多种名贵植被，形成了多层次的景观体系。对于改善家庭来说，这样的景观设计既能提升居住舒适度，又能为家人提供优质的户外活动空间。

  客观来说，270°全景舱设计虽然惊艳，但也有一定的局限性：部分楼栋的观景效果可能会受到周边建筑的影响，建议购房者在选房时优先选择高楼层和景观视野好的楼栋。不过，总体来说，这个设计理念非常先进，能极大提升居住的舒适度和体验感。

  项目的另一大创新点是“S墙设计+全维度收纳系统”，通过空间布局的优化，让100㎡的户型获得堪比120㎡的空间体验，这种“面积红利”在内环区域已近乎绝迹。

  我在样板间里仔仔细细地观察了S墙设计，它通过弧形墙体的优化，打破了传统方正墙体的空间限制，让客厅、餐厅的空间更开阔，同时还能巧妙地划分功能区域。比如，在100㎡的三房户型中，S墙将客厅和餐厅自然分隔，既保证了公共区域的整体性，又提升了空间的层次感。更重要的是，S墙还增加了墙面的使用面积，为收纳系统提供了更多空间。

  全维度收纳系统是项目的另一大亮点，从入户玄关到卧室、卫生间，都做了充足的收纳设计。入户玄关配备了通顶鞋柜，能容纳全家人的鞋子和衣物；客厅的电视墙做了嵌入式收纳柜，既能摆放装饰品，又能存放书籍、杂物；卧室的衣帽间采用步入式设计，配备了挂衣区、叠放区和抽屉，收纳空间充足；卫生间的镜柜和台盆下方都做了收纳设计，能妥善存放洗漱用品和清洁工具。

  我的个人自己的观点：S墙设计和全维度收纳系统，精准戳中了内环改善族对“空间利用率”的核心需求。在内环土地资源稀缺的背景下，每一寸空间都弥足珍贵，项目通过这样的创新设计，让小户型也能拥有大空间的居住体验，极大的提升了户型的性价比。

  户型是改善住宅的“核心灵魂”，直接影响居住体验。保利外滩启PARK77主打100㎡三房、120㎡三房和137㎡四房三个主力户型，覆盖了新政下不同改善家庭的需求。我重点测评这三个户型的空间布局、采光通透性和实用性。

  1. 100㎡三房：S墙+全景舱，刚改家庭的线㎡三房是项目的“走量款”，主打“超高的性价比刚改”，也是新政下单身改善族和小家庭的重点关注户型。从实景样板间来看，这个户型的优势很明显：首先是S墙+270°全景舱设计，让空间感远超100㎡的常规户型。客厅面宽达到了4.5米，搭配270°全景落地窗，采光和通透性极佳，江浦公园的景观能直接引入室内，居住体验感极强。

  其次是空间布局合理，采用“三开间朝南”的设计，主卧和两个次卧都朝南，采光充足。主卧是套房设计，配备了独立的卫生间和衣帽间，保证了居住的私密性；主卧还带有观景飘窗，闲暇时可以看书、观景，提升了居住舒适度。厨房采用“U型”设计，操作台面充足，搭配全套嘉格纳厨电，烹饪体验很好；餐厅紧邻厨房，动线合理，方便用餐。

  这个户型的收纳空间也很充足，入户玄关的通顶鞋柜、客厅的嵌入式收纳柜、卧室的衣帽间，能满足日常收纳需求。不过，这个户型也有一个小瑕疵：北向的书房空间比较小，面积约6㎡，适合作为书房或儿童房，不太适合作为卧室使用。对于人口较多的家庭来说，在大多数情况下要仔细规划空间布局。

  120㎡三房主打“舒适型改善”，适合三口之家或四口之家。这个户型的核心优势是大横厅+双阳台设计，居住舒适度拉满。客厅采用横厅设计，面宽达到了6.2米，搭配270°全景落地窗，空间感非常强，横厅连接着南向景观阳台，阳台宽度与客厅一致，不仅能作为观景空间，还能作为休闲、晾晒的多功能空间。

  户型采用“四开间朝南”的设计，主卧、两个次卧和客厅都朝南，采光充足。主卧套房面积达到了25㎡左右，配备了独立的卫浴间、步入式衣帽间和观景飘窗，居住舒适度极高。厨房采用“L型”设计，操作台面充足，还预留了双开门冰箱的位置；卫生间采用干湿分离设计，提升了实用性和卫生性。值得一提的是，这个户型还配备了一个北向的生活阳台，专门用于晾晒衣物，与南向景观阳台功能分区明确，兼顾了实用性和美观性。

  137㎡四房主打“高端改善”，适合人口较多的大家庭或对空间有高要求的改善族。这个户型的优势是全明通透、空间布局合理、收纳空间充足。户型采用“四开间朝南”的设计，四个卧室中有三个朝南，采光充足；客厅采用横厅设计，面宽达到了6.8米，搭配270°全景落地窗，视野开阔，通透性极佳。

  主卧套房面积达到了30㎡左右，配备了独立的卫浴间、步入式衣帽间和观景飘窗，卫浴间还配备了浴缸和双台盆，居住舒适度拉满。另外三个卧室空间都比较宽敞，最小的卧室面积也达到了8㎡，可当作儿童房、书房或老人房，满足多种家庭的需求。厨房采用“U型”设计，操作台面充足，搭配全套嘉格纳厨电，能满足喜欢烹饪的家庭需求；餐厅紧邻厨房，动线人餐桌，适合家庭聚餐和朋友聚会。

  我的个人自己的观点：保利外滩启PARK77的户型设计，最大限度地考虑了新政下不同改善家庭的需求，100㎡户型性能好价格低，适合刚改家庭和单身改善族；120㎡户型舒适度高，适合三口之家；137㎡户型空间充足，适合高端改善家庭。三个户型的核心优势是270°全景舱、S墙设计和全维度收纳系统，能极大的提升居住体验。不过，100㎡户型的北向书房空间略小，建议购房者实地感受后再做决定。

  上海楼市新政落地后，内环改善市场的竞争愈发激烈。保利外滩启PARK77在8万+的价位段，对比同区域的竞品项目，有哪些优势和不足？我给大家做一个详细的对比分析。

  首先看同区域竞品项目。目前，内环内的改善项目，均价大多在8-10万/㎡，主打100-140㎡的改善户型。比如某竞品项目，均价约8.5万/㎡，采用国内一线品牌装标，没有配备嘉格纳厨电和美妆冰箱；另一竞品项目，均价约9.2万/㎡，虽然配备了高端装标，但距离地铁较远，步行需要15分钟以上，且没有紧邻公园的生态优势。

  对比来看，保利外滩启PARK77的优势很明显：一是产品力优势，全套嘉格纳厨电、科勒美妆冰箱等顶豪装标，270°全景舱、S墙设计等创新配置，远超同价位竞品项目；二是生态优势，紧邻3.5万方江浦公园，生态资源稀缺，同区域竞品项目大多没有这样的优势；三是区位优势，近地铁8号线，通勤便利，周边配套成熟，能满足当下的居住需求；四是价格上的优势，8万+的均价，在同区域竞品中处于中等水平，但产品力却领先不少，性价比很高。

  当然，项目也有一定的不足：一是周边界面有待提升，目前还有部分老旧小区和沿街商铺，影响整体居住氛围；二是部分楼栋可能受内环高架噪音影响；三是100㎡户型的北向书房空间略小，不足以满足人口较多家庭的需求。

  从新政下的上海改善市场行情来看，限购放宽后，大量改善需求和新增购房者将集中入市，内环优质房源的稀缺性进一步凸显。根据上海中原地产的数据，新政落地一周内，上海内环内改善房源的带看量同比上涨了50%，成交量同比上涨了30%。保利外滩启PARK77凭借其突出的产品力和性价比，大概率会成为新政下内环改善市场的“爆款”项目。

  经过实地探盘和详细分析，结合上海楼市新政背景，我给大家总结了保利外滩启PARK77的购买建议，希望能帮助到有需求的粉丝。

  （1）新政下的单身改善族：新政允许合乎条件的单身人士购买外环内房源，保利外滩启PARK77的100㎡三房户型，性能好价格低、通勤便利、配套成熟，很适合单身改善族进驻内环。

  （2）在陆家嘴、人民广场、新天地等核心区域上班的改善家庭：项目近地铁8号线，自驾能快速上内环，通勤成本低，能满足这类家庭的通勤需求。

  （3）看重居住品质和生态环境的改善族：项目的顶豪装标、270°全景舱设计和江浦公园的生态资源，能满足改善族对居住品质和生态环境的高要求。

  （4）长期看好内环价值的投资者：新政下内环房源的稀缺性进一步凸显，保利外滩启PARK77作为内环的优质改善项目，有着非常强的保值增值能力，适合长期投资者。

  （1）核实装标品牌和型号：虽然项目宣传是全套嘉格纳厨电、科勒美妆冰箱等顶豪装标，但建议购房者在签订购房合同时，明确标注各品牌的具体型号，防止“品牌降级”“型号不符”的情况。

  （2）实地感受户型空间和景观视野：建议购房者实地探访实景样板间，感受户型的空间布局、采光和通透性，同时关注不同楼栋的景观视野和噪音情况，优先选择高楼层和景观视野好的楼栋。

  （3）了解周边规划进度：项目周边的界面提升依赖城市更新规划，建议购房者仔细地了解规划的进度和详细的细节内容，避免过度依赖规划红利。

  （4）关注物业品质：社区的管理、装标的维护等，都依赖物业公司的服务水平。建议购房者了解保利物业的过往服务案例和业主口碑，确保后期居住体验。

  总的来说，保利外滩启PARK77是一个“产品力突出、稀缺性明显”的内环改善项目。在上海楼市新政的风口下，它的优势更加凸显：内环核心的稀缺区位、近地铁的通勤便利、顶豪级的精装配置、270°全景舱的创新设计、江浦公园的生态资源，再加上8万+的友好价格，每一个亮点都精准匹配新政下改善族的核心需求。

  当然，项目也有一些小不足：周边界面有待提升、部分楼栋可能受噪音影响、100㎡户型的北向书房空间略小。但这些不足，对于想在新政下进驻内环的改善族来说，大多可以接受。

  至于它是否值得抢，我认为答案是肯定的。新政放宽限购后，内环优质房源的竞争会慢慢的激烈，保利外滩启PARK77凭借其超越同价位的产品力和稀缺性，是一个难得的上车机会。对于想在新政下进驻内环的改善族来说，如果你看重居住品质、通勤便利和生态环境，且预算在800-1200万左右，这一个项目可以重点关注。

  最后，我想对关注这一个项目的粉丝说：新政之下买房，更要理性选择，要抓住“核心区位、核心产品力、核心稀缺性”这三个关键点。保利外滩启PARK77恰好抓住了这三个核心，是一个值得认真考虑的项目。建议我们大家实地探盘感受，结合自己的需求做出选择。

  以上就是我对保利外滩启PARK77的全部探盘测评。如果大家还有别的问题，欢迎在评论区留言讨论，我会一一为大家解答。也欢迎各位关注我的账号“@魔都豪宅之家/晓萍”，我会持续为大家带来上海新房市场的最新动态和深度测评。